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Troviamo il Suo immobile e lo mostriamo nella foto aerea. Le chiediamo solo ciò che non figura in alcun registro.
Gli esperti per le case plurifamiliari
Quanto vale la Sua casa plurifamiliare?
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È così semplice
Tre passaggi, poi la cifra è pronta.
Sei brevi domande
Stato, reddito locativo, posteggi. Ciò che non ha a portata di mano, lo stimiamo noi per Lei.
La Sua forbice di prezzo
Valore di reddito, valore del terreno e rendimento lordo, subito sullo schermo. Chi ha bisogno di più, riceve entro 24 ore l'analisi dettagliata personale.
Perché MFHX
Perché una casa plurifamiliare non è una casa unifamiliare.
Discrezione
Non serve né un conto né un indirizzo e-mail. Sapremo chi è Lei solo quando ce lo dirà Lei stesso.
Precisione
Si calcola con il Suo edificio: ripartizione degli appartamenti, anno di costruzione, zona, posteggi. La media del quartiere dice poco su un immobile a reddito.
Accompagnamento
Dal valore di riferimento fino alla firma. Se desidera vendere, ci occupiamo di tutto ciò che vorrà lasciarci fare.
Basi
Come viene valutata una casa plurifamiliare in Svizzera.
Il reddito determina il prezzo
Una casa unifamiliare si compra per ciò che l'acquirente vi vive. Una casa plurifamiliare si compra per ciò che rende. Determinante è il reddito locativo annuo senza spese accessorie, capitalizzato con il rendimento lordo pagato in quella posizione per immobili a reddito.
Il rendimento lordo è una questione di luogo
A Zurigo, Zugo e Ginevra i rendimenti lordi per gli immobili residenziali sono sotto il 3 percento, nelle città di media grandezza intorno al 4, nei comuni rurali oltre. Età, stato, riscaldamento e sfitto spostano ulteriormente la cifra. Un decimo di punto percentuale, con un reddito di 200'000 franchi, muove circa 150'000 franchi di valore.
Il moltiplicatore del prezzo d'acquisto è lo stesso concetto
Per chi preferisce ragionare in moltiplicatori: il moltiplicatore del prezzo d'acquisto è il reciproco del rendimento lordo. Il 4 percento corrisponde a 25 volte il reddito locativo annuo, il 3 percento a 33 volte. Le due cifre dicono la stessa cosa, solo in un'altra valuta.
Terreno e sostanza fanno da contrappeso
Il solo reddito non basta quando il fondo è grande e la zona non è sfruttata appieno. Una casa abitabile non vale mai meno del suo terreno. Dove il regolamento edilizio e di zona consente più superficie utile lorda di quella oggi costruita, il mercato paga anche questa riserva.
Cos'altro influenza il valore
Il diritto di superficie al posto della piena proprietà costa sensibilmente. Un riscaldamento a olio viene scontato nel prezzo, perché la sostituzione è imminente. I posteggi generano un reddito proprio, ma vengono capitalizzati a un tasso più alto della superficie abitativa. Rumore, sfitto e l'evoluzione demografica del comune agiscono in entrambe le direzioni.
Quando serve una stima secondo SIA
Per trattative, divisioni ereditarie e la banca serve una stima del valore venale da parte di un perito o una perita riconosciuti. Costa, a seconda dell'oggetto, tra 1'000 e 4'000 franchi. Per la domanda se una vendita convenga in linea di principio, basta una buona prima valutazione.
Domande frequenti
Valutare una casa plurifamiliare: le domande dei proprietari.
Come si calcola il valore di una casa plurifamiliare?
Determinante è il reddito. Il reddito locativo annuo, al netto delle spese accessorie, viene capitalizzato con il rendimento lordo pagato in quella posizione per immobili a reddito. Il terreno e la sostanza edilizia sostengono il risultato, affinché un fondo di grandi dimensioni o una riserva edificatoria inutilizzata non vadano perduti nel calcolo. MFHX lo calcola a partire dai registri ufficiali, Lei inserisce solo l'indirizzo.
Quanto è alto il moltiplicatore del prezzo d'acquisto per una casa plurifamiliare?
Il moltiplicatore è il reciproco del rendimento lordo. Al 4 percento corrisponde a 25 volte il reddito locativo annuo, al 3 percento a 33 volte. Nei centri si paga nettamente di più che in campagna, e un vecchio edificio risanato si negozia diversamente da uno nuovo. Il moltiplicatore valido per il Suo comune lo trova alla fine della valutazione.
Un rendimento lordo del 4 percento è buono?
Dipende dal luogo. A Zurigo o Zugo i rendimenti lordi per gli immobili residenziali sono sotto il 3 percento, nei comuni rurali oltre il 5. Il 4 percento è la norma di mercato in una città di media grandezza ed è eccezionalmente alto in un centro. La cifra da sola dice poco, decisivo è il confronto con la zona.
Quanto costa una valutazione immobiliare in Svizzera?
Una stima del valore venale secondo SIA o SVKG costa, a seconda dell'oggetto, tra 1'000 e 4'000 franchi. La prima valutazione di MFHX non costa nulla, così come l'analisi dettagliata personale su richiesta.
La mia richiesta resta confidenziale?
Completa. La valutazione si svolge senza registrazione e senza indirizzo e-mail. Sapremo chi è Lei solo quando richiederà l'analisi dettagliata, e resta tra noi.
Cosa succede dopo la valutazione?
Decide Lei. Tenga la forbice per sé, richieda l'analisi dettagliata oppure si faccia accompagnare nella vendita. Non nasce mai alcun impegno.
Quanto vale oggi la Sua casa plurifamiliare?
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La valutazione prosegue comunque.
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Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. MFHX li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Probabilmente non è una casa plurifamiliare.Il registro federale degli edifici e delle abitazioni conosce meno di tre appartamenti a questo indirizzo. MFHX è concepito per le case plurifamiliari. Le case uni- e bifamiliari si negoziano come abitazioni di proprietà, per prezzi comparabili e non per il reddito, e una valutazione coerente non può essere garantita in questo caso. Può comunque proseguire.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
m²
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
CHF / anno
Reddito locativo annuo, netto
CHF …
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
CHF / mese
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
La Sua valutazione è in elaborazione …
Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
—
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
L'analisi dettagliata, calcolata da persone
Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Richiesto.La ricontatteremo entro 24 ore con l'analisi dettagliata.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di MFHX. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhx.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · Vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a MFHX solo con l'invio del modulo.
Il Suo valore di riferimento—