Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus: Tabelle nach Kanton
Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten für eine Renditeliegenschaft bezahlt werden. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite, also dieselbe Auskunft in anderer Währung. Die Tabelle führt beide Grössen für alle 26 Kantone auf dem Niveau 2025/26.
Die Rechnung
Der Faktor ist der Kaufpreis geteilt durch den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten. Wer die Bruttorendite kennt, braucht keine zweite Zahl: Faktor gleich 100 geteilt durch die Rendite in Prozent.
Ein Beispiel mit runden Zahlen. Ein Haus wirft 240'000 Franken Nettomietzins im Jahr ab. In einer Lage, in der 4.0 Prozent bezahlt werden, ergibt das den Faktor 25.0 und einen Preis von 6'000'000 Franken. 240'000 geteilt durch 0.04 sind 6'000'000 Franken, 240'000 mal 25 ergibt dieselbe Summe.
Ein Zehntelprozentpunkt
Der Faktor reagiert scharf, weil er im Nenner steht. Sinkt die Rendite im Beispiel von 4.0 auf 3.9 Prozent, steigt der Faktor von 25.0 auf 25.6 und der Preis auf 6'153'846 Franken. Ein Zehntelprozentpunkt bewegt hier 153'846 Franken. Wer über den Faktor verhandelt, verhandelt in Zehnteln.
Kaufpreisfaktor je Kanton, Niveau 2025/26
Die Kantonsfaktoren liegen 2025/26 zwischen 20.8 im Jura und 33.3 in Genf. Der Median der 26 Kantone liegt bei 24.4.
| Kanton | Bruttorendite | Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|
| Zürich | 3.3 % * | 30.3 |
| Bern | 4.0 % * | 25.0 |
| Luzern | 3.6 % * | 27.8 |
| Uri | 4.5 % * | 22.2 |
| Schwyz | 3.4 % * | 29.4 |
| Obwalden | 4.2 % * | 23.8 |
| Nidwalden | 4.1 % * | 24.4 |
| Glarus | 4.5 % * | 22.2 |
| Zug | 3.1 % * | 32.3 |
| Freiburg | 4.1 % * | 24.4 |
| Solothurn | 4.3 % * | 23.3 |
| Basel-Stadt | 3.4 % * | 29.4 |
| Basel-Landschaft | 4.1 % * | 24.4 |
| Schaffhausen | 4.2 % * | 23.8 |
| Appenzell Ausserrhoden | 4.4 % * | 22.7 |
| Appenzell Innerrhoden | 4.4 % * | 22.7 |
| St. Gallen | 4.1 % | 24.4 |
| Graubünden | 4.0 % * | 25.0 |
| Aargau | 3.9 % * | 25.6 |
| Thurgau | 4.2 % * | 23.8 |
| Tessin | 4.2 % * | 23.8 |
| Waadt | 3.5 % * | 28.6 |
| Wallis | 4.4 % * | 22.7 |
| Neuenburg | 4.6 % * | 21.7 |
| Genf | 3.0 % * | 33.3 |
| Jura | 4.5 % * | 22.2 |
* Aus publizierten Ankern interpoliert. Ohne Stern steht eine publizierte Serie dahinter: für St. Gallen die Bruttoanfangsrendite der Transaktionen 2025 von SGKB und Wüest Partner. 25 der 26 Werte sind Schätzungen und als solche zu lesen.
Anker der Interpolation: CH-Median der Transaktionen 3.9 Prozent (Wüest Partner via SGKB, 2025), Neubau-MFH Schweiz 3.5 Prozent (FPRE und HEV), Genf prime netto 2.2 bis 2.7 Prozent (KPMG), IAZI-Brutto-Anfangsrenditen der Transaktionen 2025 nach Region (via HEV Winterthur). Die vollständige Herkunft aller Datensätze steht in den Quellen und Datengrundlagen.
Wo der Faktor in die Irre führt
Der Zustand steht nicht im Faktor
Der Faktor rechnet mit der Miete, die heute fliesst, und weiss nichts vom Dach. Steht eine Fassaden- oder Heizungserneuerung an, zieht der Käufer die Offerte vom Preis ab, bevor er den Faktor überhaupt anwendet. Zwei Häuser mit gleichem Ertrag und zwanzig Jahren Unterschied im Sanierungsstand handeln nicht zum gleichen Faktor.
Die Mietzinsreserve
Liegen die Bestandsmieten unter dem Marktniveau, ist der Faktor auf der heutigen Miete zu tief gerechnet. Der Käufer bezahlt für die Miete, die er nach dem nächsten Mieterwechsel verlangen kann, und nicht für die von 2011. Umgekehrt fällt bei Wohnungen über dem Marktniveau ein Teil des Ertrags beim Wechsel weg. Beides verschiebt den Faktor um mehrere Punkte, ohne dass sich an der Lage etwas ändert.
Die Lage innerhalb des Kantons
Der Kantonswert ist ein Mittel über sehr ungleiche Gemeinden. In der Stadt Zürich wird nach unserer Marktbeobachtung um 2.9 Prozent gehandelt, also gegen den Faktor 34, während für den Kanton 3.3 Prozent und der Faktor 30.3 stehen. In der Peripherie desselben Kantons kehrt sich der Abstand um. Ein Kantonsfaktor taugt zur Einordnung, nicht als Preisschild.
Was nicht Wohnen ist
Gewerbeflächen und Parkplätze werden höher kapitalisiert als Wohnungen, weil ihr Ertrag unsicherer ist. In einem Haus mit grossem Gewerbeanteil trägt der Wohnfaktor nicht. Baurecht statt Volleigentum senkt den Faktor ebenfalls, und zwar umso stärker, je kürzer die Restdauer ist.
Ihren eigenen Faktor
Für den Faktor Ihrer Liegenschaft brauchen Sie den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten und das Renditeniveau Ihrer Gemeinde. Das Niveau der Gemeinde, nicht des Kantons, rechnet die Bewertung auf mfhx.ch aus der Adresse.
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Die Renditeniveaus sind Marktbeobachtungen für Wohnrenditeliegenschaften und keine Zusage. Stand der Kuratierung: 9. August 2026. Diese Seite ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA oder SVKG.