Ertragswert berechnen: die Methode Schritt für Schritt

Der Ertragswert ist der kapitalisierte Mietertrag: Sie teilen den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten durch den Satz, den der Markt an diesem Ort für Renditeliegenschaften ansetzt. Fünf Schritte, ein durchgerechnetes Beispiel, und die Stellen, an denen das Verfahren an seine Grenze kommt.

Schritt 1: Der Jahresmietertrag ohne Nebenkosten

Massgebend ist der Sollmietertrag, also die Summe aller vertraglichen Nettomietzinse für zwölf Monate. Heiz- und Nebenkosten gehören nicht dazu, weil sie durchlaufen und keinen Ertrag bilden. Garagen, Aussenplätze und vermietete Kellerräume zählen mit, sofern sie einen eigenen Zins tragen.

Schritt 2: Leerstand abziehen

Vom Sollmietertrag geht ab, was tatsächlich nicht eingegangen ist. Wer mit dem Sollmietertrag kapitalisiert, obwohl eine Wohnung seit einem Jahr offen steht, rechnet sich das Haus schön. Bei strukturellem Leerstand in der Gemeinde gehört ein dauerhafter Abschlag hinein, nicht nur der Ausfall des laufenden Jahres.

Schritt 3: Kapitalisieren

Der Ertragswert ist der Mietertrag geteilt durch den Kapitalisierungssatz. Massgebend ist die Bruttoanfangsrendite, die am Ort für vergleichbare Wohnliegenschaften bezahlt wird. Ein Kantonswert ist dafür der grobe Rahmen, das Niveau der Gemeinde die genauere Zahl.

Die kantonalen Niveaus 2025/26 stehen in der Renditetabelle nach Kanton. Sie reichen von 3.0 Prozent in Genf bis 4.8 Prozent im Jura, und schon diese Spanne bewegt bei gleichem Ertrag den Wert um 60 Prozent.

Schritt 4: Den Zustand einrechnen

Ein aufgeschobener Unterhalt ist eine Rechnung, die auf den Käufer wartet. Er wird als Betrag vom kapitalisierten Wert abgezogen, nicht über einen höheren Satz eingepreist, denn die Offerte für Fassade oder Heizung ist eine einmalige Zahlung und keine dauerhafte Renditeeigenschaft. Umgekehrt rechtfertigt eine kürzlich erneuerte Gebäudehülle keinen Zuschlag über dem Marktsatz; sie zeigt sich darin, dass nichts abzuziehen ist.

Schritt 5: Der Boden als Untergrenze

Der Bodenwert ist keine Ergänzung zum Ertragswert, sondern dessen Untergrenze. Ein bewohnbares Haus ist nie weniger wert als sein Boden. Liegt der kapitalisierte Ertrag unter dem Landwert, ist das Gebäude wirtschaftlich am Ende und der Boden bestimmt den Preis. Wo die Bau- und Zonenordnung mehr Geschossfläche zulässt, als heute steht, bezahlt der Markt für diese Reserve zusätzlich.

Das Beispiel im Ganzen

Ein Haus mit zehn gleichen Wohnungen im Kanton Thurgau, Nettomietzins 1'500 Franken im Monat, eine Wohnung stand vier Monate leer, Fassade und Fenster stehen an, Parzelle 1'400 Quadratmeter.

Alle Beträge in Franken. Im Beispiel stehen 4.2 Prozent für den Kanton Thurgau, ein aus publizierten Ankern interpolierter Wert. Der Bodenpreis von 600 Franken je Quadratmeter ist eine Annahme für die Rechnung und keine Ortsangabe.

Zwei Dinge sind an diesem Beispiel wichtiger als das Ergebnis. Der Leerstand von vier Monaten kostet 6'000 Franken Ertrag und im Wert 142'857 Franken, weil er mit dem Faktor 23.8 durchschlägt. Und die Sanierungsofferte von 320'000 Franken wirkt eins zu eins, sie wird nicht kapitalisiert.

Wo DCF anders rechnet

Die Discounted-Cash-Flow-Rechnung kapitalisiert nicht einen einzigen Ertrag, sondern diskontiert jede künftige Periode einzeln und setzt am Ende einen Restwert an. Der Unterschied zählt, wenn sich der Ertrag im Zeitverlauf ändert: eine Etappensanierung, auslaufende Gewerbemietverträge, ein Baurecht mit befristeter Dauer, eine Aufstockung. Bei einem vermieteten Wohnhaus mit marktnahen Mieten und ohne solches Programm laufen beide Verfahren auf dasselbe hinaus. Der Aufwand einer DCF-Rechnung lohnt sich dort, wo die Zeitachse eine Geschichte hat.

Was die amtlichen Register beitragen

Drei der fünf Schritte lassen sich aus öffentlichen Daten prüfen, bevor jemand das Haus betritt.

Baujahr, Geschosse und Heizträger stehen ebenfalls im GWR und stützen den Zustandsabzug in Schritt 4. Alle verwendeten Datensätze samt Herkunft stehen in den Quellen und Datengrundlagen.

Wo das Verfahren an seine Grenze kommt

In Genf, in der Waadt, in Neuenburg und in Basel-Stadt begrenzen Wohnschutz-Erlasse, was nach einer Sanierung an Miete verlangt werden darf. Ein Ertragswert, der mit der Miete nach der Sanierung rechnet, ist dort zu hoch angesetzt. Welcher Erlass wo gilt, steht in der Kantonstabelle zu Steuern und Wohnschutz.

Für Verhandlungen, Erbteilungen und die Bank braucht es eine Verkehrswertschätzung durch eine anerkannte Schätzerin oder einen anerkannten Schätzer. Für die Frage, ob sich ein Verkauf überhaupt lohnt, reicht die Rechnung oben. Wenn Sie die Schritte nicht von Hand gehen wollen: die Bewertung auf mfhx.ch holt Mietniveau, Leerstand, Parzelle und Zone aus den Registern und rechnet sie durch.

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Die Rechnung oben ist das übliche Ertragswertverfahren der Verkehrswertschätzung, kein Verfahren dieses Hauses. Diese Seite ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA oder SVKG.