Handänderungssteuer und Kaufnebenkosten beim Mehrfamilienhaus, Kanton für Kanton

Ein Käufer rechnet mit den Anlagekosten und nicht mit dem Preis allein. Was er an Steuern und Gebühren obendrauf zahlt, verhandelt er beim Preis wieder herunter. Diese Seite führt die kantonalen Sätze auf und sagt, wo sie im Wert bereits enthalten sind.

Was neben dem Preis anfällt

Die Handänderungssteuer ist der grösste und der einzige gut vergleichbare Posten. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben, ist kantonal geregelt und trägt in mehreren Kantonen einen Gemeindezuschlag. Dazu kommen die Grundbuchgebühr für den Eintrag des Eigentumsübergangs, das Honorar für die öffentliche Beurkundung und, wenn Hypotheken laufen, die Errichtung oder Änderung der Schuldbriefe.

Für Notariat und Grundbuch führt unser Datensatz keine Beträge, weil sie vom Kanton, vom Preis und vom Aufwand abhängen und sich nicht in einer Zahl je Kanton fassen lassen. Die einzige Gebührenangabe darin betrifft den Kanton Zürich, wo nach der Abschaffung der Handänderungssteuer per 2005 rund 0.1 Prozent Grundbuchgebühren und das Notariat übrig bleiben. Bei 4'000'000 Franken sind das etwa 4'000 Franken.

Warum das den Verkäufer angeht

Bei 4'000'000 Franken kostet die Handänderungssteuer in der Waadt 132'000 Franken und im Kanton Zürich nichts. Diese 132'000 Franken muss der Käufer aufbringen, bevor er die erste Miete sieht, und er bringt sie in die Preisverhandlung mit.

Rechnen Sie den Betrag aber nicht ein zweites Mal ab. Die kantonalen Renditeniveaus, mit denen ein Mehrfamilienhaus kapitalisiert wird, sind Marktbeobachtungen aus bezahlten Preisen. Wo die Handänderungssteuer hoch ist, hat sie auf die bezahlten Preise bereits gedrückt, bevor jemand diese Preise beobachtet hat. Wer sie danach noch einmal vom Ertragswert abzieht, zieht denselben Betrag zweimal ab. Diese Tabelle gehört in die Auskunft, nicht in die Rechnung.

Wer bezahlt

In den meisten Kantonen trägt sie der Käufer. In Obwalden und in Basel-Landschaft teilen sich Käufer und Verkäufer die Steuer je zur Hälfte. Bei 4'000'000 Franken sind das in Basel-Landschaft 50'000 Franken zulasten des Verkäufers und in Obwalden 30'000 Franken. Das ist der einzige Posten dieser Seite, der direkt aus Ihrem Erlös fliesst.

Kanton für Kanton

Sieben Kantone erheben gar keine Handänderungssteuer: Zürich, Uri, Schwyz, Glarus, Zug, Schaffhausen und Aargau. Am oberen Ende stehen die Waadt und Neuenburg mit 3.3 Prozent des Kaufpreises, gefolgt von Freiburg, Basel-Stadt und Genf mit 3.0 Prozent.

Die Sätze der zweiten Spalte gelten für einen Käufer eines Mehrfamilienhauses und schliessen die üblichen Gemeindezuschläge ein. «Keine» in der zweiten Spalte heisst: der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notariat fallen trotzdem an. «Keine» in der dritten Spalte heisst: keine wiederkehrende Objektsteuer neben der Vermögens- oder Gewinnsteuer. Eine leere vierte Spalte heisst: kein kantonaler Erlass, der Sanierung, Umbau oder den Verkauf vermieteter Wohnungen einer Bewilligung unterstellt.

Kuratiert am 9. August 2026 aus den ESTV-Dossiers zur Handänderungssteuer (2022) und zur Liegenschaftssteuer (Stand 1.1.2024), aus den kantonalen Gesetzen und den Steuerportalen. Alle Datensätze samt Herkunft stehen in den Quellen und Datengrundlagen.

Kantone mit eigener Mechanik

In Uri, Schwyz, Glarus, Zug und Schaffhausen fallen nur Gebühren an. In Zürich wurde die Steuer per 2005 abgeschafft, im Aargau bleibt eine Grundbuchabgabe. Bei fünf weiteren Kantonen steckt hinter der einen Zahl mehr als ein Satz.

In Freiburg, in Graubünden und in der Waadt hängt der Satz also von der Standortgemeinde ab. Die Tabelle oben führt den Wert, der für die Mehrheit der Gemeinden zutrifft.

Die wiederkehrende Liegenschaftssteuer

Neun Kantone erheben neben der Vermögens- oder Gewinnsteuer eine Objektsteuer auf dem amtlichen Wert oder dem Katasterwert. Sie ist klein im Vergleich zur Handänderungssteuer, wirkt aber jedes Jahr und senkt die Nettorendite dauerhaft. In Neuenburg trifft es Anlageliegenschaften am härtesten: Kanton 2.4 Promille plus Gemeinde bis 1.6 Promille des Katasterwerts, seit 2025 auch für Privatpersonen. Bei einem Katasterwert von 3'000'000 Franken sind das bis zu 12'000 Franken im Jahr.

Wohnschutz in vier Kantonen

Vier Kantone kennen einen Wohnschutz-Erlass: Basel-Stadt seit 2022, die Waadt seit 2018, Neuenburg seit 1989 und Genf seit 1996. In der Waadt, in Neuenburg und in Genf ist auch der Verkauf einzelner vermieteter Wohnungen bewilligungspflichtig.

Basel-Stadt, WRFG und WRSchV

Bewilligungspflicht und Mietzinsdeckel für 5 Jahre nach Sanierung, solange Wohnungsnot herrscht; seit 1.11.2025 gelockert für energetische Gesamtsanierungen.

Waadt, LPPPL

Bewilligungspflicht für Sanierung, Abbruch und Umwandlung in Bezirken mit Wohnungsnot (2026: alle ausser Aigle); Mietzinskontrolle bis 10 Jahre nach Arbeiten; kommunales Vorkaufsrecht.

Neuenburg, LVAL

Verkauf vermieteter Wohnungen ist in Gemeinden mit Wohnungsnot bewilligungspflichtig; Abbruch und Umbau unterstehen dem Gesetz von 1963.

Genf, LDTR

Bewilligungspflicht für Abbruch, Umbau und den Verkauf vermieteter Wohnungen; Mietzinskontrolle 3 bis 5 Jahre nach Sanierung (2025: Deckel 3724 Franken je Zimmer und Jahr).

Für den Preis eines Mehrfamilienhauses hat das zwei Folgen. Der Mietzinsdeckel begrenzt, was nach einer Sanierung eingenommen werden darf, und damit die Mietzinsreserve, die ein Käufer bezahlt. Und wo der Verkauf einzelner vermieteter Wohnungen bewilligungspflichtig ist, fällt die Aufteilung in Stockwerkeigentum als Ausstieg praktisch weg, was den Vergleich mit Quadratmeterpreisen aus dem Wohnungsmarkt unbrauchbar macht.

Was davon in Ihrem Preis steckt

Alle Sätze dieser Seite gelten für den Kanton, nicht für Ihre Liegenschaft, und die Renditeniveaus haben sie schon verarbeitet. Was Ihr Haus am Markt hergibt, rechnet die Bewertung auf mfhx.ch aus der Adresse und den Registern.

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Steuersätze ändern sich, Gemeindezuschläge erst recht. Die Angaben sind eine Auskunft nach bestem Wissen und keine Steuerberatung; verbindlich ist die kantonale Steuerverwaltung. Diese Seite ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA oder SVKG.