Ist 4 % Bruttorendite gut? Einordnung für die Schweiz 2026
Vier Prozent sind keine Note, sondern eine Ortsangabe. Im Kanton St. Gallen liegt die publizierte Bruttoanfangsrendite bei 4.1 Prozent. In Genf handeln Spitzenobjekte netto zwischen 2.2 und 2.7 Prozent. Dieselbe Zahl heisst an den beiden Orten etwas völlig anderes.
Brutto und netto
Die Bruttorendite ist der Jahresmietertrag ohne Nebenkosten, geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist eine Rohgrösse und zieht keinen einzigen Aufwand ab. Genau deshalb wird sie zitiert: sie lässt sich aus zwei Zahlen bilden, die jeder hat.
Zwischen der Bruttorendite und der Nettoanfangsrendite liegen die Bewirtschaftung, der laufende Unterhalt samt Rückstellungen und der Leerstand. Die Kapitalkosten kommen erst danach, sie trennen die Nettorendite von der Rendite auf Ihrem Eigenkapital.
Wie breit der Abstand ausfällt, lässt sich beziffern. Der CH-Median der Transaktionen liegt brutto bei 3.9 Prozent, die Netto-Anfangsrendite über alle Segmente bei 3.1 Prozent. Rund 0.8 Prozentpunkte bleiben auf dem Weg von brutto zu netto liegen. Wer eine Bruttorendite von 4.0 Prozent hört, soll mit gut 3.2 Prozent netto rechnen, bevor die Hypothek überhaupt bedient ist.
Die publizierten Anker 2025/26
Die folgenden Werte stammen aus veröffentlichten Serien. Sie sind der Rahmen, in den sich jede einzelne Liegenschaft einordnen muss.
| Serie | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| CH-Median Transaktionen, brutto | 3.9 % | Wüest Partner via SGKB, 2025 |
| Netto-Anfangsrendite, alle Segmente | 3.1 % | Wüest Partner SPI 2025, provisorisch |
| Neubau-MFH Schweiz, brutto | 3.5 % | FPRE und HEV |
| Region Zürich, brutto | 3.0 % | IAZI, Transaktionen 2025, via HEV Winterthur |
| Region Basel, brutto | 3.2 % | IAZI, Transaktionen 2025, via HEV Winterthur |
| Region Genfersee, brutto | 3.6 % | IAZI, Transaktionen 2025, via HEV Winterthur |
| Region Mittelland, brutto | 3.7 % | IAZI, Transaktionen 2025, via HEV Winterthur |
| Kanton St. Gallen, brutto | 4.1 % | SGKB und Wüest Partner, Serie 2016 bis 2025 |
| Genf prime, netto | 2.2 bis 2.7 % | KPMG, Ende 2025 |
| Preisindex Renditeliegenschaften | 4.3 % | IAZI, Q2 2026 gegenüber Vorjahr |
Der Preisindex ist die Bewegung, die alles andere erklärt: Renditeliegenschaften haben im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr 4.3 Prozent zugelegt. Steigen die Preise bei gleichbleibenden Mieten, sinken die Anfangsrenditen. Die Kompression hält an. Die Herkunft aller Datensätze steht in den Quellen und Datengrundlagen.
Bruttorendite je Kanton, Niveau 2025/26
Die dritte Spalte beantwortet die Eingangsfrage kantonsweise: sie zeigt, wie weit vier Prozent vom beobachteten Niveau entfernt sind.
| Kanton | Bruttorendite | 4 % gegenüber dem Kanton |
|---|---|---|
| Zürich | 3.3 % * | 0.7 Punkte darüber |
| Bern | 4.0 % * | gleich auf |
| Luzern | 3.6 % * | 0.4 Punkte darüber |
| Uri | 4.5 % * | 0.5 Punkte darunter |
| Schwyz | 3.4 % * | 0.6 Punkte darüber |
| Obwalden | 4.2 % * | 0.2 Punkte darunter |
| Nidwalden | 4.1 % * | 0.1 Punkte darunter |
| Glarus | 4.5 % * | 0.5 Punkte darunter |
| Zug | 3.1 % * | 0.9 Punkte darüber |
| Freiburg | 4.1 % * | 0.1 Punkte darunter |
| Solothurn | 4.3 % * | 0.3 Punkte darunter |
| Basel-Stadt | 3.4 % * | 0.6 Punkte darüber |
| Basel-Landschaft | 4.1 % * | 0.1 Punkte darunter |
| Schaffhausen | 4.2 % * | 0.2 Punkte darunter |
| Appenzell Ausserrhoden | 4.4 % * | 0.4 Punkte darunter |
| Appenzell Innerrhoden | 4.4 % * | 0.4 Punkte darunter |
| St. Gallen | 4.1 % | 0.1 Punkte darunter |
| Graubünden | 4.0 % * | gleich auf |
| Aargau | 3.9 % * | 0.1 Punkte darüber |
| Thurgau | 4.2 % * | 0.2 Punkte darunter |
| Tessin | 4.2 % * | 0.2 Punkte darunter |
| Waadt | 3.5 % * | 0.5 Punkte darüber |
| Wallis | 4.4 % * | 0.4 Punkte darunter |
| Neuenburg | 4.6 % * | 0.6 Punkte darunter |
| Genf | 3.0 % * | 1.0 Punkte darüber |
| Jura | 4.5 % * | 0.5 Punkte darunter |
* Aus den oben genannten Ankern interpoliert. Ohne Stern steht eine publizierte Serie dahinter: für St. Gallen die Bruttoanfangsrendite der Transaktionen 2025 von SGKB und Wüest Partner. 25 der 26 Werte sind Schätzungen und als solche zu lesen.
Die kurze Antwort
In 10 Kantonen liegen vier Prozent über dem beobachteten Niveau, in 15 darunter, in Graubünden genau darauf. Im Kanton St. Gallen sind vier Prozent 0.1 Punkte unter der publizierten Serie und damit unauffällig, in Genf liegen sie einen ganzen Punkt darüber.
In Genf wäre eine Wohnliegenschaft mit vier Prozent brutto also entweder ein Fund oder ein Fall mit Vorgeschichte, und in aller Regel das Zweite. Im Jura, wo 4.5 Prozent das Niveau sind, wäre dieselbe Zahl ein Preis über dem Markt.
Was ein Wert über dem Ortsniveau verrät
Der Markt bezahlt für Sicherheit. Eine Liegenschaft, die im Kanton Zug zu 4.2 Prozent angeboten wird, wo 3.1 Prozent das Niveau sind, hat dafür einen Grund. Meist steht er im Zustand, im Leerstand oder in der Mietzinsstruktur.
Aufgeschobener Unterhalt
Ein Haus mit anstehender Fassaden-, Fenster- oder Heizungserneuerung wirft heute vollen Ertrag ab und kostet morgen. Der Käufer preist die Offerte als Renditeaufschlag ein, weil er sie sonst zweimal bezahlt.
Leerstand und Nachfrage
Wo die Leerwohnungsziffer der Gemeinde hoch ist, verlangt der Markt einen Aufschlag für das Risiko, dass eine Wohnung nach der Kündigung Monate offen bleibt. Die Zahl steht in der jährlichen Leerwohnungszählung des BFS und ist öffentlich.
Mieten über dem Marktniveau
Ist der Ertrag mit Wohnungen aufgebaut, die über dem heutigen Marktniveau vermietet sind, fällt ein Teil der Rendite beim nächsten Mieterwechsel weg. Der hypothekarische Referenzzinssatz des BWO gibt den Rahmen, in dem sich Bestandsmieten anpassen lassen. Eine hohe Rendite auf Papier kann eine Rendite auf Zeit sein.
Was ein Wert darunter verrät
Liegt die Rendite unter dem Ortsniveau, hat der Käufer meist die Mietzinsreserve schon bezahlt. Er rechnet mit den Mieten nach dem Wechsel, nicht mit denen im heutigen Vertrag. Dasselbe gilt für Baureserven: Wo die Bau- und Zonenordnung mehr Geschossfläche zulässt, als heute steht, wird ein Teil des Preises für etwas bezahlt, das noch keine Miete abwirft.
In Genf, in der Waadt, in Neuenburg und in Basel-Stadt kommt eine rechtliche Schicht dazu. Dort begrenzen Wohnschutz-Erlasse, was nach einer Sanierung verlangt werden darf, und in drei dieser Kantone ist auch der Verkauf einzelner vermieteter Wohnungen bewilligungspflichtig. Beides drückt auf die erreichbare Miete und damit auf die Rendite, die dort überhaupt möglich ist.
Ihr eigenes Niveau
Kantonswerte sind Mittel über sehr ungleiche Gemeinden. Welches Niveau für Ihre Gemeinde gilt, rechnet die Bewertung auf mfhx.ch aus der Adresse.
Weiterlesen
| Kaufpreisfaktor je Kanton | Dieselben Renditen als Vielfaches der Jahresmiete |
| Ertragswert berechnen | Wie aus der Rendite ein Wert wird, Schritt für Schritt |
| Handänderungssteuer je Kanton | Was der Käufer über den Preis hinaus bezahlt |
Die Renditeniveaus sind Marktbeobachtungen für Wohnrenditeliegenschaften und keine Zusage. Stand der Kuratierung: 9. August 2026. Diese Seite ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA oder SVKG.